La loi prévoit en effet que le vendeur d'un bien est légalement tenu de garantir à son acheteur que le bien qu'il lui vend est exempt de vices cachés. Cette obligation est stipulée à l'article 1726 du Code civil du Québec (C.c.Q.):
Art. 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.
Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.
[45] Comme le texte de l'article 1726 l'indique, la loi exclut de la portée de cette garantie le vice apparent ou le vice connu de l'acheteur. L'analyse menant à la détermination d'une situation de vice caché donnant ouverture à la garantie légale obéit généralement à quatre critères:
▪ La gravité: Le vice doit être grave; il doit causer des inconvénients sérieux à l'usage du bien qui en est affecté. Sa gravité doit être telle que l'acheteur n'aurait pas acheté le bien s'il l'avait connue ou n’en aurait pas donné un prix aussi élevé.
▪ Le caractère inconnu: Le vice doit être inconnu de l'acheteur. L'acheteur peut connaître l'existence d'un vice sans l'avoir lui-même constaté. Ainsi, un vice dénoncé par le vendeur, même s'il est matériellement caché, est exclu de la garantie lorsque l'acheteur en a une connaissance suffisante.
▪ Le caractère occulte: Un vice est caché lorsqu'il ne peut être découvert par un acheteur prudent et diligent sans devoir recourir à l'examen d'un expert. Rien ne doit suggérer sa présence. Autrement, l'acheteur pourra être tenu de recourir à un expert pour satisfaire son obligation de prudence et de diligence. pl
▪ L'antériorité: Le vice doit être présent lors de la vente puisque c'est l'état du bien à ce moment que le vendeur est tenu de garantir. Un vice qui survient postérieurement ne relève pas de la portée de la garantie légale.
[46] La connaissance du vice par le vendeur n'est pas un facteur pertinent à la détermination de l'existence d'un vice caché lors de la vente. C'est l'état véritable du bien que le vendeur doit garantir, peu importe s'il le connaît ou non. Toutefois, l'acheteur, qui établit que son vendeur connaissait ou ne pouvait ignorer le vice caché affectant le bien qu'il lui a vendu, aura droit à une compensation pour les dommages-intérêts qui en résultent. L'article 1728 du C.c.Q. stipule ceci:
Art. 1728. Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages-intérêts soufferts par l'acheteur.
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